La construcción masiva de rascacielos de hormigón armado es un callejón sin salida para el país. Tal vivienda es peligrosa, inestable a los cataclismos, requiere muchos recursos, es extremadamente costosa de reciclar y crea grandes problemas para las generaciones futuras, dice el académico Alexander Krivov.
El proyecto nacional "Vivienda y Medio Ambiente Urbano" apunta a un fuerte aumento de una vez y media en el volumen de construcción de viviendas para 2024, hasta 120 millones de metros cuadrados por año. La actitud hacia ese objetivo es mixta. Los funcionarios federales no pueden admitir la impracticabilidad de la directiva presidencial, pero parece que realmente no creen en el éxito: mientras la obra no crezca, sino que se caiga. Varios gobernadores y desarrolladores declaran directamente que tal tarea es impracticable e innecesaria, aunque solo sea porque no hay una demanda efectiva en el país que pueda absorber una cantidad tan grande de viviendas.
Un conocido planificador urbano, académico de la Academia Internacional de Arquitectura, director científico del Instituto Central de Investigación de la Construcción del Ministerio de Construcción de Rusia, Alexander Krivov, se adhiere a una posición inusual. Cree que es necesario y posible aumentar drásticamente el volumen de construcción. Sin embargo, esto requerirá abandonar la construcción de varios pisos como un activo costoso y tóxico con una vida útil limitada. Se debe apostar por las viviendas de poca altura, especialmente porque la mayoría de la población del país quiere vivir en casas individuales. La transición a un nuevo modelo de vivienda y una nueva forma de vida puede ser una salida a la crisis sistémica de la sociedad.
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120 millones de metros cuadrados por año es una necesidad
¿Es necesario incrementar el volumen de construcción de viviendas hasta 120 millones de metros cuadrados por año?
- Hay una necesidad. Todavía tenemos una oferta de vivienda media baja: 23 metros cuadrados por persona. A modo de comparación: en Europa la media es de unos 50, en los EE. UU. - 70. Incluso en Europa del Este, la media es de unos 40 metros cuadrados. Ucrania está por delante de nosotros, solo superamos a Rumanía.
En Rusia, el parque de viviendas es ahora de 3.700 millones de metros cuadrados. Pero también debemos tener en cuenta su calidad: alrededor del 40 por ciento de las viviendas no están conectadas al sistema de alcantarillado central. El parque de viviendas debe incrementarse a al menos cuatro mil quinientos millones de metros cuadrados. Con una población de 150 millones de personas, esto dará una cifra media per cápita de 30 "cuadrados". Si el fondo es de cinco mil millones, entonces la seguridad aumentará a 32-33 metros cuadrados. Este es el indicador mínimo para países más o menos desarrollados. Por cierto, el nivel de desarrollo científico y tecnológico de los estados se correlaciona directamente con el nivel de provisión de vivienda.
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El segundo factor: en unos años, jubilación de la vivienda, el número de viviendas en ruinas y ruinosas comenzará a aumentar. A partir de 2020, las casas de paneles construidas en 1970 cumplirán cincuenta años. Y la década de 1970 fue una época de construcción masiva de viviendas, cuando se construían muchas decenas de millones de metros cuadrados al año.
¿Hay más Panlek y casas de bloques construidas en la década de 1970 que Khrushchev?
- Por supuesto. Los edificios de cinco pisos son relativamente pocos: su área total en todo el país es de unos 130 millones de metros cuadrados (encargados antes de 1965) y las casas encargadas de 1965 a 1976: 260 millones de metros cuadrados. En 2020-2025, no habrá retiro de viviendas construidas en la década de 1970, y nosotros, habiendo aumentado el volumen de construcción, aún podremos aumentar la oferta de viviendas. Entonces esta oportunidad no existirá: una parte significativa de la nueva vivienda se destinará a cubrir el fondo de jubilación.
El objetivo, llevar el parque de viviendas del país a cinco mil millones de metros cuadrados, me parece razonable. Construir 70-80 millones de metros cuadrados por año no es suficiente: en seis años solo se agregarán 400-480 millones de metros cuadrados, y esto no tiene en cuenta la disposición de viviendas. Es necesario alcanzar la tasa de 120 millones de metros cuadrados anuales. Si construye menos, habrá un deterioro creciente en las condiciones de la vivienda.
Peligroso, caro, inestable a los cataclismos
Asumiremos que ha demostrado el teorema de la necesidad. Pero muchos dudan de la posibilidad de una aceleración tan brusca de la construcción
- Con el modelo de mercado actual, casi no es posible, estoy de acuerdo. El pasaporte del proyecto nacional establece que para el 2024, 80 millones de metros cuadrados de puesta en servicio recaerán en viviendas de varios pisos. El año pasado se construyeron 43 millones de metros cuadrados. ¿Casi el doble de crecimiento en un mercado a la baja? Muy improbable.
Pero es mucho más importante que el camino mismo de la construcción de varios pisos sea un callejón sin salida. No hablaré sobre el impacto negativo de los edificios de hormigón armado de varios pisos en la demografía, sobre el bajo confort y la inhumanidad de las áreas de edificios de veinticinco pisos; este es exactamente el número de pisos que se han abordado recientemente en Rusia. Es importante que la vivienda de varios pisos no solo sea contraria a la naturaleza humana, sino que también sea peligrosa, costosa y requiera muchos recursos. No es casualidad que ni en Europa ni en Estados Unidos prácticamente no se construyan rascacielos de hormigón armado como el nuestro.
¿Cuáles son las principales desventajas de los edificios de gran altura?
- Para mí, el impacto negativo en la salud humana es obvio, pero este es un tema debatible. Sin embargo, no se puede negar que en caso de incendio de casas de más de 17 pisos, no tenemos los medios para salvar a las personas. No solo con nosotros. En Londres en 2017, un incendio en un edificio de veinte pisos mató a treinta personas.
¿Cuál es el problema? ¿Los equipos modernos de extinción de incendios no lo permiten?
- Sí, las escaleras de los camiones de bomberos especiales se extienden hasta 63 metros, y no se ha probado la capacidad de uso de personas con movilidad reducida.
La construcción de edificios de varios pisos es muy costosa de construir y operar. En un edificio de veinte pisos, la "pérdida" de espacio para escaleras libres de humo, huecos de ascensores, pasillos, lugares para comunicaciones - 30-35 por ciento. Hay que gastar recursos en la construcción de estas áreas, pero no se pueden vender. En la época soviética, había datos abiertos sobre el costo de la construcción: el costo de un metro cuadrado de un edificio de diecisiete pisos, incluso en relación con un edificio de nueve pisos, se consideraba un 30 por ciento más alto.
Los edificios de gran altura son funcionalmente inestables a los cataclismos. Cualquier conflicto militar, ataque terrorista o desastre natural puede conducir a enormes desastres de soporte vital. Cortaron la electricidad en el bloque de edificios de gran altura, y eso es todo: los ascensores, las bombas y el alcantarillado no funcionan, las casas ya no tienen calefacción.
Y no tenemos en cuenta el coste de un edificio durante todo el ciclo de vida. Y en promedio, solo el 20 por ciento del costo total de un edificio durante toda su vida se gasta en diseño y construcción. Los costos restantes son de operación, reparación y eliminación de materiales. Teniendo en cuenta todos los costos, resulta que la construcción de edificios de gran altura es un desperdicio de enormes recursos hoy y la colocación de minas para las generaciones futuras.
El presidente se ha fijado el objetivo de aumentar drásticamente el volumen de construcción de viviendas para 2024.
En Rusia, muchas veces menos personas viven en casas individuales en comparación con otros países.
Cientos de millones de toneladas de residuos de construcción
Dices que los rascacielos son una mina para las generaciones futuras. ¿Qué tienes en mente?
- Hemos llegado a un tema interesante pero poco discutido: qué hacer con los modernos rascacielos de hormigón armado cuando su vida útil expira. Según GOST, se determina en cincuenta años. La cifra específica no es importante ahora, solo hay un resultado: la demolición. Es posible una revisión planificada. Pero estas casas tienen poca capacidad de mantenimiento. Es bastante fácil cambiar el aislamiento y los servicios públicos en una casa de un piso, pero en una casa de veinticinco pisos habitada por personas es muy difícil. En general, no tenemos una industria para reparaciones importantes de edificios de gran altura. En cualquier caso, las casas de hormigón armado tendrán que ser demolidas y luego aparecerán graves problemas.
El primero es cómo hacerlo. Recuerdo que después del terremoto de Spitak, solo hubo que destruir unas pocas docenas de edificios de paneles de cinco pisos y, si era posible, eliminarlos. Fue difícil debido a la tasa general de fallas de las estructuras, pero la pregunta principal es dónde y cómo almacenar la chatarra. En Moscú, los edificios de cinco pisos están siendo destruidos por un peso de hierro fundido suspendido de una flecha, pero ¿cómo se puede destruir un edificio de veinticinco pisos? No hay formas elegantes de demoler edificios de gran altura en el mundo, simplemente explota. ¿Y qué hacer con el microdistrito? ¿Aislarlo todo? Bueno, imaginemos que la casa fue destruida, y luego surge la siguiente pregunta: ¿qué hacer con lo que queda de ella?
¿Dividir en fracciones y reutilizar materiales?
- Sí, pero para transportarlo en coche hay que triturar lo que queda tras la destrucción o explosión. Hay tecnologías, pero consumen mucha energía. Y luego es necesario separar el hormigón del metal en la planta: el metal se vuelve a fundir y el hormigón se puede triturar en pequeñas fracciones y utilizar como relleno en la construcción de carreteras. Existen tecnologías de fraccionamiento para pequeños volúmenes, pero aún se desconoce cómo resolver este problema a gran escala. No existen tecnologías eficaces en el mundo para la destrucción y utilización de estructuras de hormigón armado. Y luego surge la siguiente pregunta: ¿dónde poner toda esta chatarra?
¿Hay mucha basura por el desmantelamiento de un edificio?
- Un metro cuadrado de un edificio de hormigón armado pesa aproximadamente 1,3 toneladas. El edificio de cinco pisos con un área de cinco mil "cuadrados" se convierte en ocho mil toneladas de desechos de construcción. En general, tendremos cientos de millones de toneladas. Aquí es donde se esconde la diabólica ironía del hormigón armado: es un material de construcción eterno, pero las casas hechas con él tienen una vida útil muy corta.
Moscú quiere llevar basura después de la demolición de edificios de cinco pisos en vagones a la región de Arkhangelsk, en Shies. No es barato, por decirlo suavemente. Y allí ya ha surgido una aguda situación social. Los residentes locales se oponen a enterrar la basura de la capital en sus tierras.
¿Es necesario demoler a los Khrushchev hoy? El académico Bocharov cree que todavía son bastante fuertes y su recurso es mucho más de cincuenta años
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- El hormigón armado es un material eterno. Es un elemento de apoyo y podría llegar más lejos. Pero el aislamiento está estratificado, las redes internas de ingeniería se vuelven inutilizables. En principio, se puede reparar un edificio de cinco pisos. Pero luego debe raspar todo el resto de los elementos de soporte y hacerlo nuevamente. En la Unión Soviética, se llevaron a cabo medidas masivas de reconstrucción y reparación: se cambiaron los sistemas de ingeniería, aislamiento, ventanas, puertas. Se reconstruyeron aproximadamente diez millones de metros cuadrados por año, eso es bastante. Ahora se cree que es mucho más fácil demoler y construir una nueva casa en la parcela desocupada que ya tiene 20-25 pisos.
¿Cómo planeaba resolver el problema de los edificios de cinco pisos después del final de su vida útil hace cincuenta años? ¿Qué pensaron entonces sus autores?
- En cincuenta años se suponía que serían reconstruidos. Pero debemos entender que la decisión de construir edificios de paneles de cinco pisos a mediados de la década de 1950 fue forzada. Después de la guerra, la gente vivía en cuarteles, había que reasentarlos. Y es necesario construir de forma muy rápida e industrial. Las tecnologías de producción en línea se dominaron muy bien durante la guerra. ¿Qué hacer? Se están construyendo casas de paneles en Europa. ¡Vamos, miramos, compramos y vamos!
Por supuesto, se consideraron soluciones individuales para la reconstrucción. Pero esas técnicas son difíciles de usar ahora. Había una actitud completamente diferente hacia los costos de energía: la energía era casi gratuita, la gasolina costaba 28 kopeks por litro.
En la década de 1950, las previsiones de desarrollo tecnológico eran optimistas. Parecía que a finales de siglo se desarrollarían tecnologías increíbles, casi lo mismo que un poco más tarde en las Strugatskys en el libro "Mediodía, siglo XXI".
Pero hoy ya no es tan importante por qué se construyó así en la década de 1950. La pregunta correcta es por qué seguimos construyendo casi las mismas casas hoy, aunque sabemos mucho más. Que la utilización de un edificio demolido no es el dos por ciento de su costo durante todo su ciclo de vida, como está escrito en los proyectos, sino que es comparable al costo de construcción. Sabemos que no podemos llevar a cabo una reconstrucción masiva y que no hay ningún lugar donde depositar los futuros residuos de la construcción.
Treinta años después, nuestros descendientes se enfrentarán a una tarea increíble: ¿qué hacer con cientos de millones de metros cuadrados de viviendas de hormigón armado ruinosas construidas por nosotros y antes que nosotros? Estamos tomando tierra y fuerza de las próximas generaciones a una escala colosal. Ni siquiera es irresponsabilidad, sino cinismo histórico. Necesitamos detener esta práctica viciosa lo antes posible y averiguar qué hacer con los rascacielos de hormigón armado ya construidos.
¿Por qué, conociendo las deficiencias de los rascacielos de hormigón armado, seguimos construyéndolos?
- La respuesta es extremadamente simple: en el modelo de mercado actual, esta es la forma más rentable y rápida de generar ingresos de la tierra. Esto es beneficioso para el participante más fuerte de todo el proceso: desarrolladores e inversores. Se ignoran los problemas futuros y los compradores se ven obligados a comprar la propiedad que se está construyendo para ellos.
En Rusia predomina la vivienda pequeña.
La gente quiere vivir en sus propios hogares
Tu tesis principal es la transición a viviendas de baja altura. ¿Cómo lo ves?
- La vivienda debe ser de poca altura, económica, reciclable, similar a la naturaleza. Al mismo tiempo, un edificio de poca altura puede ser muy diferente: granjas en grandes parcelas y casas unifamiliares compactas y casas adosadas y edificios de tres pisos con apartamentos. Debe haber un sistema desarrollado de tipos de vida para diferentes grupos sociales, para diferentes necesidades. Para muchos, es importante que haya un espacio terrestre personal claramente definido. Un lugar que puede desarrollar a su manera. Para que una persona no viva en antagonismo con la naturaleza, sino en equilibrio.
En el país más grande del mundo, vivimos muy hacinados. Hacinamiento en el metro, hacinamiento en apartamentos. Esto extingue tanto el espíritu como la vida intelectual. Es muy importante que haya espacio para la autorrealización, para que haya espacio, libertad.
Las encuestas muestran que la mayoría de la población rusa quiere vivir en su casa
- Sí, según las encuestas, es del 60 al 70 por ciento de la población. Las personas se ven obligadas a vivir en apartamentos en edificios de gran altura; todo el sistema los lleva allí. En Rusia, solo un tercio de las familias vive en casas individuales. A modo de comparación: en los Estados Unidos - 72 por ciento, en Alemania - 82 por ciento, en Finlandia - 89 por ciento.
Se cree que las casas unifamiliares son más caras que los apartamentos, y el estilo de vida suburbano presupone ingresos familiares elevados
- No lo creo. El costo principal por metro cuadrado de las viviendas de baja altura es varias veces menor que el de los edificios de gran altura, hablamos de esto. Además, a la hora de construir sus casas, el costo y el costo tienden a coincidir. Como resultado, el presupuesto familiar de un millón y medio a dos millones de rublos, teniendo en cuenta los préstamos, permite confiar en una casa de cien metros cuadrados en su terreno o en un pequeño apartamento de una habitación en el enésimo piso. Pero los pequeños apartamentos que se están construyendo de manera tan activa representan ahora un callejón sin salida demográfico: no son adecuados para familias con niños.
Pero también está el costo del terreno y las comunicaciones
- El estado está asignando billones de rublos para el proyecto nacional Vivienda y Medio Ambiente Urbano. Puede asignar terrenos de forma gratuita o económica, el estado puede decepcionar las comunicaciones por su cuenta. Existe una excelente experiencia en la región de Belgorod, donde este sistema ha estado funcionando durante quince años y produce excelentes resultados.
Académico de la Academia Internacional de Arquitectura, director científico del Instituto Central de Investigación de la Construcción del Ministerio de Construcción de Rusia Alexander Krivov: "La vivienda de varios pisos no solo es contraria a la naturaleza humana, sino también peligrosa, costosa, con muchos recursos" / OLEG SERDECHNIKOV / expert.ru
Una nueva forma de vida como desafío de civilización
La pregunta clásica: ¿qué hacer? ¿Puede resumir los pasos necesarios para realizar la transición a un nuevo modelo de mercado?
- Primero, necesitamos una transición a la construcción de viviendas unifamiliares y de poca altura. El primer paso es obvio: extender las hipotecas y otros instrumentos crediticios a las viviendas unifamiliares (ahora solo representan el uno por ciento de los préstamos hipotecarios), para incluir activamente nuevas formas de acumulación de inversiones familiares.
En segundo lugar, es necesario realizar un ajuste específico de la legislación para abordar los desafíos de los proyectos nacionales. En tercer lugar, es necesario eliminar la escasez artificial de suelo en los asentamientos, para corregir la estructura irracional del uso del suelo. Para construir mil millones de metros cuadrados de vivienda en los próximos años, es necesario crear una cinta transportadora para la preparación de los territorios, para su implicación en la circulación, para la provisión de comunicaciones. Tenemos solo el uno por ciento del territorio del país ocupado por asentamientos. Es necesario que esta cifra se sitúe en el nivel de 1,2-1,25 por ciento en el país. En la región de Vladimir, esto es el siete por ciento, en la región de Belgorod, doce. Y en Alemania, los asentamientos ocupan alrededor del 20 por ciento.
En cuarto lugar, es necesario seleccionar un grupo de regiones piloto en zonas climáticas características para resolver el cambio en la estructura del uso del suelo. También necesitamos un grupo de proyectos experimentales en los que puedas probar diferentes tecnologías de construcción y esquemas financieros, tanto para la construcción de baja altura como para la reconstrucción de edificios. En quinto lugar, es necesario seleccionar, probar y perfeccionar las tecnologías de construcción adecuadas. La construcción de poca altura debería volverse verdaderamente industrial: montaje rápido en el sitio a partir de kits de casa hechos en fábrica.
Cuando habla con gobernadores y desarrolladores sobre la experiencia de Belgorod de la construcción de baja altura, siempre escucha: "Esta experiencia no se puede replicar, porque toda la tierra cerca de las ciudades pertenece a empresas privadas". ¿Necesita nacionalizar parte del terreno para lanzar un proyecto de construcción de baja altura?
No lo creo. El estado tiene suficientes recursos de tierra. Y cuando los grandes terratenientes vean que el estado está invirtiendo seriamente, ellos mismos cederán parte de la tierra. De lo contrario, no los desarrollarán.
¿El nuevo enfoque requiere un cambio en el sistema de liquidación?
- Debe confiar en el sistema de liquidación existente. No se pueden imaginar nuevos lugares para situar una zona poblada, la gente los encontró en los siglos XVII y XIX. Pero naturalmente surgirán nuevos puntos de crecimiento durante la construcción masiva. Primero, "Rusia Báltica" - desde Sosnovy Bor y Ust-Luga hasta Kingisepp. Esta sección está vacía, elevada a lo largo del relieve, se están creando puestos de trabajo activamente aquí y se encuentra el centro final de Nord Stream 2. Aquí podría surgir una ciudad de un nuevo tipo: una ciudad de poca altura conectada con la naturaleza. Podrían aparecer nuevas áreas de desarrollo en la infraestructura intercontinental que conecta Europa y Asia: estas son Ufa, Chelyabinsk, Kazan. Allí se puede crear un nuevo núcleo de Rusia.
Pero para no ahogarme en detalles, quiero enfatizar lo más importante. Para mí, esta conversación no se trata solo de cambiar el tipo de desarrollo, tecnologías y cambios en la política de vivienda. Se trata de encontrar una nueva forma de ser. De hecho, hoy no solo hay una crisis económica, ambiental o geopolítica, sino también una serie de otras crisis, incluida una crisis de significados. Y el nuevo modelo de vivienda es una salida a esta crisis. En el primer nivel decimos que somos un homo planeticus, un hombre planetario que ordena su vida de acuerdo con la naturaleza de la Tierra. Y en el segundo, que hay una forma de vida rusa, que es diferente a todos los demás. Por ejemplo, vive en una casa de madera pero de alta tecnología en un hermoso lugar en la naturaleza, tiene su propia sauna. Consuma alimentos saludables, tenga una familia fuerte, lleve un estilo de vida significativo, etc. Te comunicas en un círculo de personas de ideas afines y, al mismo tiempo, no estás divorciado de la civilización. La búsqueda de un nuevo modelo de vida se está convirtiendo en una tarea de civilización.
Autor: Alexey Shchukin
